החזר מס שבח, ערר ותיקון שומה,
תכנון מס ועריכת תחשיב לפני עסקה

בדיקת זכאותך להחזר מס שבח
אם מכרת דירת מגורים / מגרש ושילמת מס שבח
אם שילמת מס שבח וקיימים לך הפסדים מניירות ערך או הפסדים מנכסי הון אחרים.
אם שילמת מס שבח ולא ביצעת פריסת מס עד 4 שנים לאחור.
אם שילמת מס שבח והנך מעל גיל 60
אם השכרת בעבר דירת מגורים בפטור ממס ושילמת מס שבח בעת מכירתה.
אם אחת מהתשובות לשאלות הנ"ל נכונה אפשר שפנייתך תחסוך לך מס של עד עשרות אלפי שקלים !
צלצל או כתוב לנו עכשיו: 04-8420592

 

החזר מס שבח
שירות החזר מס שבח ניתן על ידי משרד בלמר,שחר,כהן ושות' שהינו משרד ותיק שהוקם בשנות השישים.
בראש צוות מיסוי מקרקעין והחזר מס שבח עומד רואה חשבון עמית שהינו מומחה בתחום מיסוי בכלל, ובעל מומחיות בתחום מיסוי מקרקעין בפרט. בוגר תואר ראשון בחשבונאות ומנהל עסקים באוניברסיטת חיפה , ובוגר תואר שני MBA במנהל עסקים ומימון בטכניון.

 

 

 

 

סיפורי הצלחה
שלמה קיבל 25700 ש"ח החזר מס שבח
בעקבות הוספת הוצאות מימון והוצאות נוספות שהוצאו לרכישת דירה
שלמה מכר 2 דירות ב 4 השנים האחרונות וחויב במס שבח בגין מכירת הדירה השנייה . בעקבות בדיקה שערכנו הסתבר ששומת השבח לא כללה את הוצאות המימון שהוצאו בגין הדירה וכן עלויות נוספות שנוצרו בעת רכישת הדירה.(,עלות בניית מטבח ,שפוץ מרפסת וכו') בעקבות פנייה לשלטונות מיסוי מקרקעין הוצאה שומה מתקנת ושלמה קיבל החזר מס שבח בסך 25700 שח...

 

מאמרים וכתבות

מהי זכותו של מוכר דירת מגורים מזכה, שביקש פטור ממס לחזור בו מבקשתו ולבקש להתחייב במס? ובמקביל, מהי זכותו של המוכר לעיל, שביקש להתחייב במס, לחזור בו מאוחר יותר ולבקש פטור? האם יש אפשרות להתחרט ?


בין תקלות המס, העלולות להתעורר בעת מכירת דירת מגורים, ולאור טעויות ותוצאות שלא נצפו מראש, מתעוררת השאלה: האם רשאי מוכר לחזור בו מבקשות הפטור ממס שהוגשו באשר למיסוי מכירת דירת מגורים ?


השאלה מתעוררת בשני התחומים הבאים:

1.חזרה מבקשת פטור והמרתו בחיוב, ולדוגמה, מאחר שבמכירה לא היה גלום רווח, או בשל מכירה מאוחרת, שהשבח בה גבוה יותר.

2. המרת חיוב בפטור, ולדוגמה, כאשר המוכר העריך, כי המס על המכירה יהיה נמוך ועל כן העדיף לשלם מס, ולא "לשרוף" פטור. אולם, מאוחר יותר בשומה שהוציאו רשויות המסים
בישראל השבח היה גבוה משנצפה.

דת רשויות המסים היא, שיותר לחזור מן הבקשה רק בתוך פרק הזמן הדרוש לדיווח (עד 50 יום מן המכירה), ולא מעבר לכך בנימוק, שהחזרה היא בגדר ניסיון לבצע תכנון מס בדיעבד.
עם זאת, במקרים שבהם בקשת הפטור מקורה בטעות (לדוגמה, חתימה על בקשת פטור אף כי במכירה גלום הפסד), קיימת גמישות רבה יותר לאפשר חזרה.
כמו כן בהוראת ביצוע 10/97 נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, מוכר שיבקש זאת יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.

הארכת מועד נוספת תהיה תלויה בשיקול דעתו של מנהל מיסוי מקרקעין [להלן - "המנהל"], בהתאם לנסיבות המקרה. לאור זאת מוצע במקרי ספק, אכן לצרף מכתב נלווה למס שבח ובו בקשה, כי אם וככל שהשומה העצמית לא תתקבל במלואה, תינתן ארכה להגשת פטור על פי הוראת הביצוע.
הפסיקה אינה אחידה בנושא. ועדת הערר בתל אביב, בראשות היו"ר בשעתו, כב' השופט הומינר, החמירה ופסקה, כי אי אפשר לחזור מבקשת חיוב (פסק הדין בעניין עמ"ש 1206/89, שוורץ), או מבקשת פטור (פסק הדין בעניין עמ"ש 2101/97), לאחר חלוף המועד הקבוע להגשת ההצהרה.
מאידך, ועדת ערר בירושלים (פסק הדין בעניין עמ"ש 17/89, הייער) פסקה באופן הפוך, בהתירה למוכרים לבקש פטור - שישה חודשים לאחר המכירה. הוועדה ציינה, כי מסקנה זו מתחייבת ממדיניות מיסוי נבונה המכבדת את האזרח, את זכויותיו ואת טובתו.

אף שפסק הדין ניתן לפני תיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"], ששינה את המצב מבקשה אוטומטית לפטור לצורך להגיש בקשה לפטור עם מועד ההצהרה, נראה לנו כי הגיונו יפה גם היום, ואין מקום להחמרה יתר על המידה בנושא, בייחוד כאשר למנהל יש סמכות להאריך מועדים (סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין).
בשורה נוספת ומעודדת ניתן למצוא גם בפסיקה, שנתנה לאחרונה ועדת הערר בחיפה, בפסק הדין, בעניין שטרן (וע 8043/07). באותו עניין, העורר מכר דירת מגורים, ולא ביקש פטור בהנחה שחיוב המס יהיה נמוך. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השווי המוצהר והוציא שומה. עם זאת, במסגרת ההשגה קיבל המנהל את טענות העורר בדבר השווי, ואף הסכים להעניק פטור.

כעבור ארבע שנים פחות שבוע, העורר מכר דירה נוספת, אך כיוון שטרם חלפו ארבע שנים מן המכירה לא ניתן לו פטור על מכירה זו. לפיכך, המוכר ביקש לתקן את השומה על המכירה הראשונה, על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"] ולחזור ולחייבו במס. המנהל סירב.

ועדת הערר קיבלה את הערר שהוגש וקבעה, כי שינוי השומה והפחתתה הם עובדה חדשה, המאפשרת את תיקון השומה על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. כמו כן נקבע, כי השינוי בעמדת המשיב מצדיק את ההיענות לבקשת העורר להמיר את הפטור בחיוב במס, שיחושב על בסיס השווי המוקטן.
עוד נזכיר, כי גם בפסק הדין, בעניין גרוסמן (וע 9007/08), אמנם נדחה הערר, אולם הוועדה הותירה לעורר אפשרות לפנות למנהל ולבקש לחזור מן הפטור, שהתבקש באשר למכירת דירה.

 

 

פחת על דירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור
ביום 27.8.2008 פרסמה רשות המסים בישראל [להלן - "רשות המסים"] תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מס' 5/2007. הוראת ביצוע זו עניינה קביעת עמדת רשות המסים, שלפיה יש לנכות משווי הרכישה "פחת רעיוני" שהייתה זכאית לו דירה, אשר הושכרה בעבר, תוך החלת הפטור הקבוע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התשמ"א-1981 [להלן - "חוק הפטור"], לצורך חישוב השבח במכירה חייבת.

בעת פרסום הוראת הביצוע נתעוררה ביקורת עזה מצד

הנישומים, לאור יישום רטרואקטיבי של הנחיה חדשה זו, ואכן נתפרסם, שלא באופן פורמלי, כי רשות המסים ביטלה שומות שהוציאה כאמור.
במסגרת התוספת להוראת הביצוע, נקבעו למעשה באופן פומבי הוראות התחולה להפעלת הוראת הביצוע האמורה. בהתאם להוראות התחולה, יש להפחית משווי הרכישה את ה"פחת הרעיוני" רק ביחס למכירות דירות מגורים שנעשו לאחר פרסומה לציבור של אותה הוראה (27.2.2007), ורק ביחס לרכיב הפחת הרעיוני שלו זכאי הנישום החל מאותו יום ואילך בלבד.
ובמה דברים אמורים?

ראשית, לעניין התכלית נציין כי קביעה, שלפיה יש לחייב במס שבח את רכיב הפחת הרעיוני, מעקרת בפועל את הפטור "בדלת האחורית". עיקור זה של הפטור בדרכים עקיפות נקבע כבלתי ראוי בפסיקות העבר, הן בעמ"ה 1053/05, חב' מודול בטון השקעות בתעשייה בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים, והן בע"א 2/69 "לה נסיונל" חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' פקיד שומה ת"א 7.
עוד יצוין בעניין התכלית כי לאור העובדה שחוק הפטור קובע תקרת פטור בהתייחסו להכנסה בלבד (המחזור עצמו), ללא התחשבות בהוצאות כלל, ובכלל זה הוצאות פחת, הרי אין מקום להרע עם הנישום בשני קצותיו של המתרס. שכן, אם לצורך בחינת תקרת הפטור על פי חוק הפטור והטלת מיסוי על הכנסות שחרגו מתקרה זו, התעלם המחוקק מרכיב הפחת - הרי יש להתעלם ממנו גם לצורך חישוב השבח.

כמו כן עלינו לציין כי גם לעניין לשון החוק, נראה כי פרשנות רשות המסים, שלפיה יש לנכות את הפחת הרעיוני בעת המכירה, אף שמעולם לא נדרש לאור יישום חוק הפטור, אינה ראויה. שכן, מקום שרצה המחוקק להגדיר כי על אף קיומה של הטבת מס בגין דמי השכירות השוטפים, רכיב הפחת יחויב עדיין במס שבח בעת מכירה חייבת בעתיד, הוא קבע זאת מפורשות (ראה בסעיף 122(ג) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961).
כמו כן, ובהמשך להלכה שנקבעה בעניין חברת סלון מרכזי, אין נישום חייב לנכות הוצאה, אם בחר שיטת דיווח מסוימת (באותו עניין בסיס צבירה), ולפיכך תעמוד לו ההוצאה לצורך ניכוי מס שבח.
כמו שם גם כאן, מקום שבחר הנישום במסלול הפטור, אין ניכוי הפחת רלוונטי לגביו, ולפיכך אין מקום להפחיתו בחישוב שווי הרכישה.

לא נותר לנו אלא לקרוא לרשות המסים לסגת מעמדתה זו ולחזור לעמדה הישנה, שלפיה לא ינוכה הפחת הרעיוני כלל. לחלופין, נמתין לדברו של בית המשפט בעניין זה.

 

 
 

מס שבח | אודות | שירותים מס שבח | החזר מס שבח | סיפורי הצלחה | טיפים מס שבח | מאמרים | החזר מס | צור קשר | לינקים | מפת האתר

כל הזכויות שמורות לאתר מס שבח © 2009